Der Immobilienmarkt bietet eine Vielzahl von Investitionsmöglichkeiten, doch eine Nische sticht besonders hervor: Denkmal-Immobilien. Diese historisch wertvollen Gebäude bieten nicht nur den Charme vergangener Epochen, sondern auch handfeste finanzielle Vorteile. Wer in Denkmal-Immobilien investiert, kann nicht nur langfristig Vermögen aufbauen, sondern auch erhebliche Steuervorteile nutzen. In diesem Beitrag gehen wir auf die wichtigsten Aspekte ein, die Denkmal-Immobilien als Investition so attraktiv machen – von der Sonderabschreibung (Sonder-AfA) über den Vermögensaufbau bis hin zur steuerfreien Veräußerung und dem Fremdkapitalhebel.
Was sind Denkmal-Immobilien?
Denkmal-Immobilien sind Gebäude, die aufgrund ihrer historischen oder kulturellen Bedeutung unter Denkmalschutz stehen. Diese Objekte erzählen nicht nur Geschichten vergangener Zeiten, sondern sind oft architektonische Meisterwerke. Da ihr Erhalt im öffentlichen Interesse liegt, belohnt der Staat Investoren mit speziellen steuerlichen Anreizen, die dazu beitragen, diese Gebäude zu renovieren und zu erhalten.
Steuervorteile durch die Sonderabschreibung (Sonder-AfA)
Einer der größten Anreize für Investoren in Denkmal-Immobilien ist die sogenannte Sonderabschreibung (Sonder-AfA). Diese ermöglicht es Eigentümern, die Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen steuermindernd geltend zu machen. Es gibt zwei Kategorien von Denkmal-Immobilien:
- Selbstgenutzte Denkmal-Immobilien: Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude selbst bewohnen, können Sie 90% der Sanierungskosten über einen Zeitraum von zehn Jahren steuerlich absetzen. Das bedeutet, Sie dürfen jährlich 9% der Sanierungskosten von der Steuer abziehen.
- Vermietete Denkmal-Immobilien: Wenn Sie die Immobilie vermieten, ist der steuerliche Vorteil noch größer. Hier können Investoren über einen Zeitraum von zwölf Jahren bis zu 100% der Sanierungskosten abschreiben. Dies teilt sich auf in 8% der Kosten in den ersten acht Jahren und 7% in den folgenden vier Jahren.
Diese Sonderabschreibungen machen die Investition in Denkmal-Immobilien besonders attraktiv, da sie dazu beitragen, die hohen Renovierungskosten zu kompensieren, und gleichzeitig eine erhebliche Steuerersparnis ermöglichen.
Vermögensaufbau durch den Mieter
Ein weiterer entscheidender Vorteil von Denkmal-Immobilien ist der Vermögensaufbau durch Mieteinnahmen. Da sich viele dieser Immobilien in attraktiven Innenstadtlagen oder begehrten Wohngebieten befinden, ist die Nachfrage nach denkmalgeschützten Wohnungen oder Gewerbeflächen in der Regel hoch. Das ermöglicht es dem Eigentümer, stabile und oft überdurchschnittliche Mieteinnahmen zu erzielen.
Der Clou dabei ist, dass die Mieteinnahmen nicht nur dazu beitragen, die laufenden Kosten der Immobilie zu decken, sondern auch das Fremdkapital zu tilgen. Durch den sogenannten Fremdkapitalhebel – also die Finanzierung der Immobilie über Bankkredite – können Sie als Investor mit einem vergleichsweise geringen Eigenkapitalanteil eine hochpreisige Immobilie erwerben. Die laufenden Mieteinnahmen dienen dann zur Rückzahlung des Darlehens, wodurch Sie langfristig Vermögen aufbauen.
Der Fremdkapitalhebel – Hohe Renditen mit wenig Eigenkapital
Der Fremdkapitalhebel ist eine gängige Methode, um bei Immobilieninvestitionen mit geringem Eigenkapital hohe Renditen zu erzielen. Besonders bei Denkmal-Immobilien ist dieser Hebel von großer Bedeutung, da die initialen Investitionskosten für den Erwerb und die Sanierung oft hoch sind. Doch durch die Nutzung von Fremdkapital – also dem Einsatz eines Immobilienkredits – können Sie als Investor mit vergleichsweise wenig Eigenkapital eine wertvolle Immobilie erwerben.
Der Vorteil des Fremdkapitalhebels liegt darin, dass die Mieteinnahmen nicht nur die Zins- und Tilgungskosten des Darlehens decken, sondern langfristig Vermögen aufbauen. Da Denkmal-Immobilien aufgrund ihrer historischen Bedeutung und oft zentralen Lage einen hohen Wiederverkaufswert haben, profitieren Investoren gleich doppelt: Zum einen tilgen die Mieteinnahmen die Kredite, zum anderen steigt der Wert der Immobilie mit der Zeit. Durch die Kombination von Fremdkapital und steigenden Immobilienwerten kann der Eigenkapitaleinsatz eine überproportionale Rendite erwirtschaften.
Steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren
Ein weiterer Vorteil, der Immobilieninvestitionen allgemein – und speziell auch bei Denkmal-Immobilien – attraktiv macht, ist die Möglichkeit einer steuerfreien Veräußerung. Wenn Sie Ihre Immobilie mindestens zehn Jahre lang halten, können Sie den Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei realisieren. Das bedeutet, dass Sie nach Ablauf dieser Frist keinerlei Steuern auf den Veräußerungsgewinn zahlen müssen.
Dieser Aspekt ist besonders interessant für langfristig orientierte Anleger. Wenn Sie eine Denkmal-Immobilie kaufen, diese vermieten und nach zehn Jahren zu einem höheren Preis verkaufen, fließt der gesamte Verkaufsgewinn steuerfrei in Ihre Tasche. Diese steuerfreie Veräußerung ist ein starker Hebel, um Vermögen aufzubauen, insbesondere in Kombination mit den bereits erwähnten Mieteinnahmen und der Tilgung des Fremdkapitals.
Denkmal-Immobilien als Inflationsschutz
Neben den steuerlichen Vorteilen bieten Denkmal-Immobilien einen weiteren bedeutenden Vorteil: Sie fungieren als Inflationsschutz. In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheiten oder steigender Inflation behalten Immobilien in der Regel ihren Wert oder gewinnen sogar an Wert, während Geldvermögen an Kaufkraft verliert. Historische Immobilien, insbesondere in zentralen Lagen, sind besonders widerstandsfähig gegenüber wirtschaftlichen Schwankungen.
Zusätzlich tragen die attraktiven Steuervorteile dazu bei, die Rendite dieser Immobilien zu steigern, selbst wenn der allgemeine Immobilienmarkt Schwankungen unterliegt. Immobilien gelten generell als sichere Anlage, doch Denkmal-Immobilien bieten durch ihre staatlich geförderte Sanierung und die steuerlichen Vergünstigungen eine besonders hohe Absicherung gegen Wertverluste.
Risiken und Herausforderungen bei der Investition in Denkmal-Immobilien
Trotz der zahlreichen Vorteile sollte man sich jedoch auch der potenziellen Herausforderungen bewusst sein, die eine Investition in Denkmal-Immobilien mit sich bringen kann. Die Sanierung solcher Immobilien ist oft komplex und teuer. Da die Objekte unter Denkmalschutz stehen, müssen sämtliche baulichen Veränderungen mit den Denkmalschutzbehörden abgestimmt werden. Dies kann zusätzliche Kosten und längere Bauzeiten bedeuten.
Auch die Finanzierung kann aufgrund der höheren Anfangsinvestitionen herausfordernd sein, weshalb es wichtig ist, im Vorfeld eine umfassende finanzielle Planung durchzuführen. Eine genaue Kalkulation der Sanierungskosten sowie die Absicherung durch ausreichendes Eigenkapital oder eine stabile Finanzierung sind unerlässlich, um die Investition erfolgreich zu gestalten.
Fazit: Denkmal-Immobilien als lohnende Investition
Die Investition in Denkmal-Immobilien bietet nicht nur den Charme historischer Gebäude, sondern auch erhebliche steuerliche Vorteile, die dazu beitragen, die hohen Sanierungskosten zu kompensieren. Die Sonderabschreibungen, die steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren und der Vermögensaufbau durch Mieteinnahmen machen Denkmal-Immobilien zu einer äußerst attraktiven Investitionsmöglichkeit.
Für Anleger, die sich langfristig orientieren und bereit sind, die potenziellen Herausforderungen einer Sanierung in Kauf zu nehmen, bieten Denkmal-Immobilien hervorragende Chancen auf eine solide Rendite und einen nachhaltigen Vermögensaufbau. Durch den Einsatz von Fremdkapital und die Nutzung der steuerlichen Anreize können Investoren zudem ihr Eigenkapital effektiv hebeln und ihre Renditen maximieren.
Wenn Sie sich für die Investition in Denkmal-Immobilien interessieren, sollten Sie sich gut informieren und eventuell die Beratung durch einen Experten in Anspruch nehmen, um alle Vorteile optimal zu nutzen. In Zusammenarbeit mit unserem Partner für Denkmal-Immobilien bieten wir Ihnen die Möglichkeit, in diese attraktive Anlageklasse zu investieren und gleichzeitig von umfangreichen steuerlichen Vorteilen zu profitieren.
Abschließend ein Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche Beratung. Bevor Sie eine Investition in Denkmal-Immobilien tätigen, empfehlen wir Ihnen, sich von einem Steuerberater oder Fachanwalt für Immobilienrecht beraten zu lassen.
Herzliche Grüße
Roland und das Team von Steuern mit Kopf