Denkmalgeschützte Immobilien bieten eine einzigartige Möglichkeit, nicht nur in Sachwerte zu investieren, sondern auch erhebliche steuerliche Vorteile zu genießen. In Deutschland gibt es ein großes Potenzial, wenn es um die Investition in Denkmal-Immobilien geht. Vor allem durch die sogenannte Sonder-AfA (Absetzung für Abnutzung) werden Investoren stark entlastet, was die Rendite der Immobilien deutlich erhöhen kann. Doch wie funktioniert das genau? Und was sollte man beim Einstieg in diese spezielle Immobilienkategorie beachten? In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Aspekte von Denkmal-Immobilien und zeigen, wie Sie durch Steuervorteile, den Vermögensaufbau durch den Mieter und die clevere Nutzung von Fremdkapital schnell und einfach von dieser besonderen Anlageform profitieren können.
1. Was macht Denkmal-Immobilien so besonders?
Denkmalgeschützte Immobilien sind in vielerlei Hinsicht anders als herkömmliche Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Sie haben nicht nur einen besonderen historischen und kulturellen Wert, sondern unterliegen auch speziellen gesetzlichen Regelungen. Für Investoren bieten sie jedoch vor allem aus steuerlicher Sicht enorme Vorteile. Die Instandhaltung und Renovierung von denkmalgeschützten Gebäuden ist oft aufwendig und teuer – hier greift jedoch der Gesetzgeber ein, indem er umfangreiche steuerliche Abschreibungen gewährt.
Die Sonder-AfA für Denkmal-Immobilien ist das entscheidende Instrument, das Investoren bei der Sanierung unterstützt. Doch wie genau funktioniert diese Abschreibung und wer kann sie nutzen?
2. Die Sonder-AfA – steuerliche Vorteile für Investoren
Die Sonder-AfA ist eines der größten Argumente für die Investition in Denkmal-Immobilien. Sie ermöglicht es Eigentümern, die Sanierungskosten über mehrere Jahre hinweg steuerlich geltend zu machen. Für denkmalgeschützte Immobilien gelten dabei besondere Regeln:
- Für Eigennutzer können 90 % der Sanierungskosten über zehn Jahre hinweg mit jeweils 9 % pro Jahr abgeschrieben werden.
- Für Kapitalanleger (also Investoren, die die Immobilie vermieten) liegt die jährliche Abschreibung bei 9 % in den ersten acht Jahren und bei 7 % in den darauffolgenden vier Jahren. Insgesamt können so 100 % der Sanierungskosten über zwölf Jahre abgeschrieben werden.
Diese Sonder-AfA ermöglicht es Anlegern, ihre steuerliche Belastung signifikant zu senken und ihre Investition dadurch rentabler zu machen. Wichtig zu wissen ist jedoch, dass diese Abschreibung nur für denkmalgeschützte Immobilien gilt, die aufwendig saniert werden. Für den Kauf einer nicht renovierungsbedürftigen Denkmal-Immobilie kann die Sonder-AfA nicht genutzt werden.
3. Vermögensaufbau durch den Mieter
Neben den steuerlichen Vorteilen gibt es einen weiteren wesentlichen Aspekt, der Denkmal-Immobilien für Investoren interessant macht: den Vermögensaufbau durch den Mieter. Beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung trägt der Mieter im Wesentlichen zur Tilgung des Kredits bei. Dies bedeutet, dass der Investor langfristig Vermögen aufbaut, ohne die monatlichen Belastungen allein tragen zu müssen.
Durch die Sonder-AfA und die damit verbundene Steuerersparnis erhöht sich zudem die monatliche Liquidität des Investors, da er weniger Steuern zahlt. Dies ermöglicht es ihm, größere Teile des Mietzinses zur Tilgung des Kredits oder für weitere Investitionen zu nutzen. Denkmalgeschützte Immobilien sind in der Regel sehr begehrt, sodass Investoren häufig hohe Mieteinnahmen erzielen können, was den Vermögensaufbau weiter beschleunigt.
Ein weiterer Vorteil: Denkmal-Immobilien befinden sich oft in attraktiven Lagen. Historische Stadtviertel oder begehrte Innenstadtlagen tragen dazu bei, dass solche Immobilien langfristig im Wert steigen und Mieter bereit sind, höhere Preise für das Wohnen in einer stilvollen, historischen Umgebung zu zahlen.
4. Steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren
Ein weiterer attraktiver Aspekt der Investition in Immobilien ist die Möglichkeit, diese nach einer Haltefrist von zehn Jahren steuerfrei zu verkaufen. Dies gilt auch für Denkmal-Immobilien, was den gesamten Vermögensaufbau noch einmal erheblich begünstigt. Nach Ablauf der zehn Jahre sind sämtliche Veräußerungsgewinne steuerfrei – ein enormer Vorteil für Investoren, die langfristig planen und ihre Rendite maximieren möchten.
In Kombination mit der Sonder-AfA und der Hilfe des Mieters beim Abbau der Kreditschuld ergibt sich für den Investor ein hervorragendes finanzielles Gesamtpaket. Wer eine Denkmal-Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei verkauft, kann den erzielten Gewinn vollständig für neue Investitionen nutzen oder sich auszahlen lassen. Dies macht die Investition in Denkmal-Immobilien auch aus einer Perspektive des langfristigen Vermögensaufbaus äußerst attraktiv.
5. Der Fremdkapitalhebel – cleveres Nutzen von Krediten
Immobilieninvestitionen sind in den meisten Fällen fremdfinanziert, und das ist auch gut so. Der sogenannte Fremdkapitalhebel ermöglicht es Anlegern, durch den Einsatz von geliehenem Kapital die Eigenkapitalrendite zu erhöhen. Vor allem in Niedrigzinsphasen, wie sie in den letzten Jahren vorherrschten, bietet sich die Fremdfinanzierung an, um das eigene Vermögen schneller zu vergrößern.
Beim Kauf einer Denkmal-Immobilie können Investoren in der Regel auf günstige Kredite zurückgreifen. Diese werden durch die Bank gestellt, wobei der Mieter mit seinen Mietzahlungen einen erheblichen Teil der monatlichen Raten übernimmt. Durch die Sonder-AfA können die Steuerersparnisse dann wiederum in die Tilgung oder in neue Investitionen fließen.
Der Fremdkapitalhebel funktioniert wie folgt: Angenommen, Sie kaufen eine Denkmal-Immobilie für 500.000 Euro und finanzieren 80 % davon über einen Kredit. Wenn die Immobilie im Wert steigt und Sie sie nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen, erzielen Sie den Gewinn nicht nur auf das investierte Eigenkapital, sondern auch auf den fremdfinanzierten Anteil. Dies führt zu einer höheren Gesamtrendite, als wenn Sie die Immobilie vollständig aus Eigenmitteln bezahlt hätten.
Durch die Nutzung von Fremdkapital können Sie also mit vergleichsweise geringem Eigenkapitalaufwand erheblich größere Vermögenszuwächse erzielen. Dies macht die Investition in Denkmal-Immobilien besonders attraktiv, da der Mieter und die Steuerersparnisse zu einem großen Teil die monatlichen Belastungen tragen.
6. Zusammenfassung – warum sich die Investition in Denkmal-Immobilien lohnt
Denkmal-Immobilien sind eine einzigartige Möglichkeit, Sachwerte mit steuerlichen Vorteilen zu kombinieren. Durch die Sonder-AfA und die Möglichkeit der steuerfreien Veräußerung nach zehn Jahren bieten sie Investoren eine hervorragende Chance, langfristig Vermögen aufzubauen und gleichzeitig von den steuerlichen Regelungen zu profitieren. Der Vermögensaufbau durch den Mieter und die Nutzung des Fremdkapitalhebels verstärken diesen Effekt zusätzlich.
Besonders in attraktiven Lagen sind Denkmal-Immobilien stark nachgefragt und bieten gute Renditechancen. Sie sind nicht nur eine solide Kapitalanlage, sondern auch eine sichere Methode, um den eigenen Wohlstand zu mehren, ohne dabei vollständig auf eigene finanzielle Mittel zurückgreifen zu müssen. Investoren sollten jedoch bedenken, dass der Erwerb und die Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien mit einem höheren Planungs- und Verwaltungsaufwand verbunden sein können. Eine gründliche Analyse und Beratung durch Fachleute ist daher unerlässlich, um die Investition von Anfang an auf sichere Füße zu stellen.
7. Rechtliche und steuerliche Beratung unerlässlich
Bevor Sie jedoch in eine Denkmal-Immobilie investieren, sollten Sie sich umfassend beraten lassen. Eine fundierte rechtliche und steuerliche Beratung ist unerlässlich, um die individuellen Vorteile und Risiken genau abzuwägen. Bei Fragen zur Sonder-AfA, zur Finanzierung oder zu den steuerlichen Folgen eines Verkaufs nach zehn Jahren steht Ihnen Ihr Steuerberater zur Seite.
Die Investition in Denkmal-Immobilien bietet enormes Potenzial, erfordert aber auch sorgfältige Planung und Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen. Mit der richtigen Strategie und professioneller Unterstützung können Sie von den zahlreichen Vorteilen dieser besonderen Immobilienform profitieren.
Viele Grüße
Roland und das Team von Steuern mit Kopf